2014年，知名影星成龍站在“泰禾中國院子”樓王驪宮門前，微笑展開雙臂的照片在地產圈流傳，伴隨著那句“泰禾院落別墅是中國建筑發展的代表作”，成龍成了泰禾“院子系”代言人。

明星效應疊加中式產品力，讓泰禾中國院子名聲大噪。

然而隨著流動性危機全面爆發，包括驪宮在內的數套泰禾旗下豪宅淪落至法拍市場，折價拍賣用以抵公司債務。

(資料圖片僅供參考)

6月5日-6月6日，泰禾中國院子的10套院子在阿里拍賣上競拍，整體評估價高達6.36億元，起拍價均打了個7折，總起拍價4.45億元。

不同于去年2月泰禾中國院子110號法拍時，18人報名175次報價的熱度，本次的10套院子僅成交6套，其中5套為底價成交，累計成交金額1.72億元，含驪宮在內的另外4套院子慘遭流拍。

4套院子流拍

作為“院子系”開山之作，泰禾中國院子曾連續三年成為北京唯一入選“亞洲十大超級豪宅”的項目。

其位于北京市長安街東與大運河交匯之地，坐擁京杭大運河800米廣闊河段及81000平方米原生河堤，最早被稱為“運河岸上的院子”。該項目均為一至六畝純獨棟大院別墅，其中12棟精裝樓王別墅的平均報價就高達3億元，驪宮便是其中之一。

本次拍賣的10套院子陸續在2009-2012年建成，均為獨棟式別墅帶地下室，產證上的建筑面積不等：380+平方米的院子有2套，起拍價分別為2526.279萬元、2405.99萬元；430+平方米大小的有2套，起拍價分別為2758.483萬元、2738.617萬元；500平方米上下的有5套，起拍價多在3000萬元以上，僅樓王驪宮因超數倍的實用面積以及2000平方米的院落設計，起拍價高達1.72億元；另有630+平方米的院子1套，起拍價近4000萬元。

拍賣伊始并不順利。

6月5日10時開拍后，10套院子中僅3套各有1人報名，且數小時未有人報價，截至當日晚18時，共有8位競買人報名了其中4套。最終，15位競買人參與了7套院子的拍賣。

報名人數最多的156號院子有5位競買人，僅1人報出底價3179.428萬元便實現落錘；獲得2位競買人報名的35號院子引發了唯一的較量，兩位買家耗時約1小時、報價16次，最終F7111號競買人以2706.279萬元競得，溢價7.13%；另有112號、219號、23號、95院子分別有2人、1人、1人、2人報名，但均以底價成交。此外，原有2人報名的101號院子也因無人報價而流拍。

相比上述還有客戶“光顧”的院子，113號、83號、216號三套無人報名的更為慘淡，流拍原因不盡相同。

113號院子便是樓王驪宮，1.72億元的起拍門檻攔住了不少觀望客戶。這類總價偏高的標的本就不易成交，2022年5月1日，泰禾中國院子另一樓王117號紫闕較評估價打7折法拍，起拍價2.02億元，后因無人報名而流拍；二十多天后二拍，標的物又打了8折至1.62億元，仍無人報名，以流拍告終。

而83號、216號院子則存在占用情況，二者的介紹詳情中均寫明目前是作為員工宿舍正在使用，且83號還被打了隔斷。

整體來看，泰禾中國院子的10個標的順利拍出6套，合計成交價1.72億元，成交單價在6萬-7萬元不等。這與目前二手房掛牌價還有不小的差距，中介平臺上，泰禾中國院子掛牌4套二手房，平均掛牌價10.4萬元/平方米。

償還3成債務

法拍所得的1.72億元也只能抵扣泰禾龐大債務中的一小部分。

根據拍賣標的調查情況表，這10套院子均屬于北京泰禾房地產開發有限公司（下稱“北京泰禾公司”）。同時，本次拍賣成交價余款（扣除保證金后的余款）將在6月13日17時前繳入法院指定賬戶，戶名為“(2021)京02執1351號”。

記者據此案號查到，在中融信托公司與北京泰禾嘉華房地產、黃其森（泰禾實控人）、泰禾集團、天津澤通保企業管理服務有限公司、北京中維房地產、北京泰禾嘉信房地產、北京泰禾公司公證債權文書一案中，中融信托公司申請強制執行，執行標的6.408億元。

而10套院子的總評估價6.36億元，基本可以覆蓋債務金額，但由于拍賣不順利，最終僅抵扣了其中約3成的債務。同時根據天眼查，泰禾集團目前有12次失信被執行人記錄，被執行總金額高達196.6億元。如無意外，本次流拍的4套院子還將繼續上架拍賣抵債。

事實上，由于被執行人泰禾方對評估流程、評估價格存在異議，這10套院子從被查封到進行拍賣，歷時了近一年半之久。

根據法院執行裁定書，2021年12月17日，北京市第二中級人民法院查封了登記在被執行人北京泰禾公司名下位于北京市通州區普欣南里的10套房屋；2022年5月，北京市國盛房地產評估有限責任公司（下稱“國盛評估公司”）作出案涉房屋評估報告。

彼時，北京泰禾公司認為案涉房屋評估報告的產生程序不合法、遺漏財產，嚴重侵害公司的合法權益。

其中遺漏財產部分北京泰禾公司指的是未計入產證的實用面積與配套的獨立院落，其認為這些專供房屋所有人使用的配套也應作為評估對象給出估價，并計入評估總價。若只評估涉案房屋，那么拍賣內容也僅限于建筑面積部分，北京泰禾公司有權在成交后只交付達到建筑面積的房屋，而無須交付超出部分的使用面積及院落，且會將這部分封閉，但這樣拍賣，涉案房屋恐難以成交，這對各方利益都將造成極大損害。

而國盛評估公司回復，此次評估報告均為獨棟別墅帶獨立院落，院落圍合而成的部分均為別墅的有效組成部分，含在估價結果中，并未拆分評估。關于房屋面積，根據合法原則，我司按照《房屋所有權證》證載面積進行描述和計算，并無不妥。

2022年10月，法院判定北京泰禾公司的請求與事實及法律不符，幾日后，其再次向北京市高級人民法院提出書面異議。今年3月，北京市高級人民法院駁回了北京泰禾公司的復議申請，維持北京市第二中級人民法院的裁定。這才使得10套院子正式進入法拍市場。

或是存在上述糾紛，10套院子的標的物介紹開頭，均提示競買人理性競買，這在此前并不多見。同時，樓王驪宮的評估報告中寫明，房屋證載面積505.76平方米，但根據現場銷售人員介紹和估價人員勘查，實際使用面積約1600平方米，所在院落約2000平方米，本次評估按照現狀面積進行估價；超出房本面積部分可能會面臨不符合規劃、屬于違建并由此產生不能過戶等風險。

對此，上海中原地產首席分析師盧文曦告訴記者，多出實際使用面積不一定涉嫌違建，如露臺、雨棚等，不算在產證中，也不影響外觀，理論上也能算作實用面積，包括開發商規劃的院落，只要不被城管部門認定為違章建筑，就可以過戶。

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