觀點(diǎn)網(wǎng) 8月28日，新城悅服務(wù)召開2023年上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

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報(bào)告期內(nèi)，來自房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的服務(wù)需求仍在下降，新城悅服務(wù)智慧園區(qū)服務(wù)和開發(fā)商增值服務(wù)都有較大幅度的縮水，僅物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)了21.7%的較高增長(zhǎng)率，也成為其業(yè)績(jī)的基石，營(yíng)收占比達(dá)到63.2%。

新城悅服務(wù)發(fā)展較為突出的多元業(yè)務(wù)主要是電梯以及團(tuán)餐業(yè)務(wù)，今年上半年也取得了一定的進(jìn)展，其中電梯相關(guān)工程業(yè)務(wù)營(yíng)收上升約23%，而團(tuán)餐業(yè)務(wù)則取得了約55.3%的較大幅增長(zhǎng)，營(yíng)收達(dá)到2.22億元。

在關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)持續(xù)縮水的情況下，新城悅服務(wù)的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款則仍在累積，新增1.6億元至7.62億元，持有美元債造成的損失則在逐漸收窄。

業(yè)績(jī)正修復(fù)

從業(yè)績(jī)來看，新城悅服務(wù)2023上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.87億元，同比增加8.7%，凈利潤(rùn)3.34億元，同比增加29.4%，毛利率則下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至26.8%。

將營(yíng)收的變動(dòng)拆分來看，今年上半年新城悅服務(wù)基礎(chǔ)物管服務(wù)作為業(yè)績(jī)基石仍然錄得了21.7%的較高增速，收入達(dá)到16.94億元，營(yíng)收占比為63.2%；社區(qū)增值服務(wù)方面也保持了13.4%的正增長(zhǎng)，收入達(dá)到7.08億元，營(yíng)收占比為26.4%，其中拎包入住和車位銷售等一次性需求業(yè)務(wù)的占比在減少，而團(tuán)餐和電梯維保等業(yè)務(wù)的發(fā)展更為顯著。

營(yíng)收增幅放緩的主要原因是開發(fā)商增值服務(wù)和智慧園區(qū)服務(wù)，其中，開發(fā)商增值服務(wù)方面主要是因新城控股開發(fā)和銷售項(xiàng)目的減少，導(dǎo)致對(duì)物企服務(wù)需求減少，上半年新城悅服務(wù)開發(fā)商增值服務(wù)收入繼續(xù)下跌42.1%至僅1.59億元。

智慧園區(qū)服務(wù)指的是為各類型項(xiàng)目提供一站式智慧解決方案，業(yè)態(tài)包含住宅、寫字樓和綜合體等。值得注意的是，該板塊客戶主要是房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)B端客戶，因此在上半年地產(chǎn)環(huán)境未轉(zhuǎn)好的背景下，新城悅服務(wù)該板塊營(yíng)收為1.2億元，下降約31.2%，占總收入的比重也降低至約4.5%。

截至2023年6月30日，新城悅服務(wù)合約面積為3.23億平方米，和去年底相比新增3.2%即1009萬(wàn)平方米左右，且新增部分中約有98.7%來自第三方?？梢姡鲁菒偡?wù)上半年來自新城控股的項(xiàng)目供給已經(jīng)減少，僅新增約13萬(wàn)平方米新城系合約面積。

目前新城悅服務(wù)在管項(xiàng)目中第三方項(xiàng)目占比已經(jīng)過半，達(dá)到51.6%。不過，外拓或收購(gòu)的三方項(xiàng)目在盈利能力方面一般要弱于新城系交付，上半年第三方項(xiàng)目提供的收入比例為42.4%。

據(jù)參會(huì)投資者透露，戚小明在業(yè)績(jī)會(huì)中表示：“今年房企做了很多工作和努力，短期看行業(yè)還是會(huì)比較困難，但長(zhǎng)期會(huì)看好。不過這段周期有多長(zhǎng)，形勢(shì)變化到穩(wěn)定的階段需要多少時(shí)間，現(xiàn)在來看還是要等待。”

電梯與團(tuán)餐

多元業(yè)務(wù)中，新城悅服務(wù)發(fā)展較為突出的主要是電梯及團(tuán)餐業(yè)務(wù)。

電梯屬于特種設(shè)備，截至2023年6月30日，管理的電梯數(shù)量約3.7萬(wàn)臺(tái)，上半年電梯相關(guān)工程業(yè)務(wù)營(yíng)收上升約23%。

該業(yè)務(wù)可以進(jìn)行外拓，即非新城悅服務(wù)進(jìn)行物業(yè)管理的項(xiàng)目同樣可以進(jìn)駐承接電梯維保業(yè)務(wù)，其中可能會(huì)涉及旅游景區(qū)、度假村、酒店、影城等非住宅業(yè)態(tài)。今年上半年，新城悅服務(wù)電梯業(yè)務(wù)中的外拓業(yè)務(wù)收入占比約為33%。

此外，老舊社區(qū)改造也會(huì)給電梯業(yè)務(wù)的發(fā)展提供機(jī)會(huì)，今年上半年新城悅服務(wù)就承接了不少老舊小區(qū)電梯加裝的業(yè)務(wù)，新簽老舊小區(qū)電梯加裝54臺(tái)。

團(tuán)餐業(yè)務(wù)是新城悅服務(wù)近年來發(fā)力重點(diǎn)之一，從2020年收購(gòu)誠(chéng)悅時(shí)代開始發(fā)展。2022年，新城悅服務(wù)還陸續(xù)收購(gòu)了蘇州海奧斯餐飲、天津金玉和上海翔禧物業(yè)三家企業(yè)，標(biāo)的企業(yè)分別在工廠團(tuán)餐、園區(qū)團(tuán)餐服務(wù)以及醫(yī)療團(tuán)餐方面有所建樹。

今年上半年，新城悅服務(wù)團(tuán)餐方面取得了55.3%的較大幅增長(zhǎng)，營(yíng)收達(dá)到2.22億元，上半年主要中標(biāo)的團(tuán)餐項(xiàng)目包括上海機(jī)場(chǎng)（集團(tuán)）有限公司、天津西青區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、常州市第二人民醫(yī)院等。

另外，團(tuán)餐屬于企業(yè)服務(wù)，新城悅服務(wù)同樣也會(huì)承接較多的“物管+團(tuán)餐”的協(xié)同項(xiàng)目，目前該類型項(xiàng)目的數(shù)量為37個(gè)。

電梯和團(tuán)餐在新城悅服務(wù)的歸類中屬于大后勤服務(wù)，也是目前社區(qū)增值服務(wù)的重要支柱，2023年上半年該收入占社區(qū)增值服務(wù)的比重已經(jīng)達(dá)到49.8%。

應(yīng)收款管理

應(yīng)收款管理方面，截至6月30日，新城悅服務(wù)貿(mào)易應(yīng)收款原值為20億，增長(zhǎng)約40%，1年期以上占比約16.9%，若去掉1.86億的減值，貿(mào)易應(yīng)收款余額約為18.6億元。

拆分來看，新城悅服務(wù)目前有12家并購(gòu)子公司，貢獻(xiàn)了約4億的貿(mào)易應(yīng)收款，同比增加約34.8%，主要是因新并表了兩家收購(gòu)公司；而新城系貿(mào)易應(yīng)收款則為16億元，增加4.7億，其中應(yīng)收物業(yè)費(fèi)增加3億元，主要是因新城系項(xiàng)目在管規(guī)模的提升。

關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款方面，截至6月30日新城悅服務(wù)對(duì)新城控股的應(yīng)收賬款約為7.62億元，增加1.6億，主要涉及案場(chǎng)、前介以及智能化等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。雖然新城悅服務(wù)開發(fā)商增值服務(wù)和智慧園區(qū)服務(wù)的營(yíng)收上半年都在大幅減少，但仍在該板塊形成越來越來越多的關(guān)聯(lián)方欠款。

催款上，新城悅服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)中表示，公司幾乎每周都會(huì)召集區(qū)域公司的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行應(yīng)收款主題的會(huì)議，內(nèi)部也會(huì)根據(jù)不同的應(yīng)收款賬期采取催款函、律師函和直接法律訴訟等手段進(jìn)行催繳，對(duì)單一甲方則會(huì)有更大的催促力度。

在新城悅服務(wù)金融資產(chǎn)減值科目中，除了應(yīng)收賬款外，美元債造成的減值也值得關(guān)注。

過去新城悅服務(wù)一直都持有相當(dāng)數(shù)額的美元債，該美元債也和內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)。2022年，新城悅服務(wù)美元債公允價(jià)值下跌造成了約1.72億元左右的虧損。今年上半年，新城悅服務(wù)持有的上市公司美元債公允價(jià)值進(jìn)一步下降約2900萬(wàn)元。

不過，由于2022年底已經(jīng)進(jìn)行了較大的減值準(zhǔn)備，而今年有一筆美元債到期部分沖回，減少了損失。今年上半年，美元債對(duì)新城悅服務(wù)造成的實(shí)際凈虧損約為1480萬(wàn)元人民幣。

據(jù)參加業(yè)績(jī)會(huì)的投資者透露，對(duì)于美元債問題，新城悅服務(wù)首席財(cái)務(wù)官左衛(wèi)在中期業(yè)績(jī)會(huì)中表示，這是房地產(chǎn)今年還沒有得到實(shí)質(zhì)性改觀的一個(gè)結(jié)果，到今年6月30日，新城悅服務(wù)的美元債市面價(jià)值實(shí)際上僅剩約3000萬(wàn)人民幣，即便未來按照最差的情況來反饋，虧損上限最多僅為3000萬(wàn)人民幣。

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