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政策端：中央方面：上周央行7天逆回購和中期借貸便利均下調(diào)10bp，20號公布的LPR有望同步下降；自然資源部發(fā)布《關(guān)于進一步做好用地用海要素保障的通知》，提出支持公路、鐵路、軌道交通等線性基礎(chǔ)設(shè)施工程立體復(fù)合、多線共廊等節(jié)約集約用地新模式；財政部公布國有土地使用權(quán)出讓收入14893億元，同比下降20%。地方方面：上周鄭州推動房地產(chǎn)與金融形成良性循環(huán)，落實差別化住房信貸政策，合理確定最低首付比例、利率等；大連市發(fā)布進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，下調(diào)三季度新發(fā)放首套房貸利率下限，于6月15日至6月30日房交會期間購新房，取證后，給予200元/平米房補。

市場端：2023W24我們重點監(jiān)測的39城商品房成交面積為356.8萬平米，環(huán)比14.6%，同比-38.2%；全年累計成交面積9258.2萬平米，同比3.9%。2023W24我們跟蹤的10個城市商品房可售面積為5978萬平米，較上周環(huán)比-1.52%；庫存去化周期為12.8個月，環(huán)比0.1個月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為4.5和3.4個月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為24個月以上。5月中旬以來，各地房價環(huán)比走弱，四大一線城市二手房房價環(huán)比下降，將會傳導(dǎo)到商品房，同時房企推盤意愿較弱，我們預(yù)計6月銷售端壓力猶存。

投資建議：當(dāng)前基本面指標(biāo)加速下行，新房二手房價格走弱，市場對政策優(yōu)化預(yù)期有所增強。近期核心城市放松限制性調(diào)控政策，后續(xù)有望更多城市跟進，地產(chǎn)股迎來估值修復(fù)行情。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟走弱，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價超預(yù)期下跌等。

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