本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

" 這兩天網(wǎng)友的咨詢量暴增。" 在小紅書上賣自家房的王牧（化名）感受到一波市場的熱度，也看到一絲置換新房、進(jìn)而降低房貸利率的希望。

【資料圖】

2019 年，她買下鄭州管城區(qū)永威城一套 113 平方米的毛坯房，利率高達(dá) 5.88%。今年 6 月，她在小紅書上發(fā)布了房源信息，這兩天來咨詢的人明顯多起來。

這和鄭州樓市新政有關(guān)。8 月 3 日晚，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等八部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱 "《通知》"）。《通知》從青年人才安居、多子女家庭購房、契稅政策、取消限售等 15 個方面對樓市進(jìn)行調(diào)整，并明確提出 " 落實‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策 "，被稱為 " 鄭州樓市新政 15 條 "（下稱 " 新政 15 條 "）。

8 月 4 日傍晚，鄭州住房公積金管理中心也有了新動作：自 8 月 7 日起降低公積金貸款的首付比例，即在鄭州市區(qū)域內(nèi)使用公積金貸款（含組合貸款）購買家庭首套或改善性住房時，若購買新建商品房，最低首付款比例為 20%；若購買存量商品房（二手房），最低首付款比例為 30%。

作為首個落地取消限售政策的省會城市、首個明確表態(tài) " 認(rèn)房不用認(rèn)貸 " 的城市，鄭州 " 新政 15 條 " 一經(jīng)出臺便引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。但相比網(wǎng)絡(luò)上的熱鬧，鄭州房產(chǎn)中介則相對淡定，" 鄭州樓市一向?qū)φ邲]有想象中那么敏感 "，" 政策需要時間檢驗，目前是客戶少、房子多，如果漲價的話沒人買。" 多位中介對時代財經(jīng)稱。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

鄭州再次搶跑優(yōu)化樓市政策

" 今年 5 月網(wǎng)簽的房子，契稅 10 萬！" 看到樓市新政 15 條，鄭州市民李楊（化名）直言錯過大優(yōu)惠。

新政 15 條規(guī)定，畢業(yè) 3 年以內(nèi)來鄭新就業(yè)的青年人才，自通知之日起至 2023 年 12 月 31 日購買一手房并完成契稅繳納的，可在原有青年人才購房補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上再享受 100% 比例的契稅補(bǔ)貼；符合國家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，即日起至 2023 年 12 月 31 日期間在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的，可享受一次性貨幣補(bǔ)貼，二孩家庭 2 萬元、三孩家庭 3 萬元。

此外，上述期限內(nèi)，在鄭州市區(qū)域內(nèi)購買新房并完成契稅繳納的所有購房者，均可享受由各開發(fā)區(qū)、各區(qū)縣（市）給予的一定比例的購房契稅補(bǔ)貼，補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放。

和李楊一樣 " 后悔買早了 " 的大有人在，有的人幾天前剛剛完成網(wǎng)簽，但也有不少有購房意向的消費者躍躍欲試，表示周末要去看房。

與一線城市業(yè)主聞風(fēng)漲價不同，雖然感受到新政帶來的市場熱度，鄭州的業(yè)主和中介相對理性。王牧 2019 年購房時支付總價逾 160 萬元，6 月份剛在小紅書上賣房時叫價 150 萬元，但經(jīng)過幾個月數(shù)人的詢價和討價還價，她的心理價位已降低至 140 萬元。

盡管這兩天咨詢的人多起來，王牧也沒想著漲價。準(zhǔn)備置換同小區(qū)另一套更大面積房子的她，當(dāng)務(wù)之急是把房子賣出去，" 虧幾十萬就虧了吧，我另一套房談好了，就等著付錢了。而且這套房貸太高了，趕緊出手降低還貸壓力。"

時代財經(jīng)在貝殼找房 APP 發(fā)現(xiàn)，永威觀瀾庭一套 3 室 2 廳的房源在 8 月 3 日下午 5 點多降價 8 萬，目前掛牌價 218 萬。這是其自 2022 年 10 月中旬掛牌以來第 5 次降價，較初次掛牌價降價 32 萬元。貝殼房產(chǎn)中介彭昊（化名）對時代財經(jīng)稱，由于業(yè)主著急出售，價格還有繼續(xù)降的空間。即使出了新政，也不會漲價，大概率會持續(xù)現(xiàn)狀。

事實上，近兩年，在樓市調(diào)控調(diào)整的探索中，鄭州一直走在前列。2022 年 3 月 1 日，鄭州出臺 18 條調(diào)控措施，涵蓋了人、地、錢等多方面，如給予大學(xué)生購房補(bǔ)貼，對有老人來鄭州投親養(yǎng)老的家庭給予購房名額等。同時，鄭州還重新啟動去庫存的利器——棚改貨幣化安置。

此后，鄭州還先后出臺了十多條配套政策措施，包括加強(qiáng)保障性租賃住房、給予青年人才安家補(bǔ)助、放寬住房公積金部分提取政策、提高住房公積金貸款額度等。政策力度之大在一、二線城市中都比較少見。

修復(fù)疤痕需要時間

一系列的樓市優(yōu)化政策，也不斷釋放著樓市需求，消減著后續(xù)新政的威力。

彭昊之所以淡定，是因為在他看來，15 條新政除了購房補(bǔ)貼與落實 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 的規(guī)定為最新政策外，其余基本是之前政策的加強(qiáng)與進(jìn)一步落實，或現(xiàn)實中已在推行。如取消限售的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)實交易中早已實行。" 今年 6 月起，鄭州二環(huán)外已不限售、不限購，只要有房產(chǎn)證即可上市交易。"

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶也表示，鄭州雖然打響樓市政策優(yōu)化第一槍，但鄭州近兩年房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，本次提及的多項政策在此前已陸續(xù)推出，考慮到當(dāng)前鄭州庫存仍維持高位，政策對市場的帶動效果或有限。

鄭州房產(chǎn)中介董波（化名）對時代財經(jīng)稱，" 鄭州房價短期內(nèi)還是以穩(wěn)為主，不會大漲。對純剛需客戶，只要他想再觀望一陣，我從來不催著簽單。" 在他看來，剛需才是樓市主力，目前開發(fā)商和客戶都還沒動起來。鄭州樓市受傷太深，修復(fù)疤痕需要時間。

在過去幾年的棚改和高速發(fā)展中，鄭州樓市庫存高企。今年 2 月末，鄭州可售面積出清周期超 20 個月。據(jù)貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)，到今年 6 月份，鄭州新房庫存為 1637 萬平方米，半年均去化周期為 17 個月。

去年雨來，" 保交樓 " 成為鄭州樓市的首要任務(wù)。《鄭州市 2023 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃》提到，今年要加快推進(jìn) 147 個保交樓項目進(jìn)度，力爭房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 3000 億元。

不過，據(jù)《新京報》近期報道，紓困資金的籌集和運(yùn)營仍是目前鄭州 " 保交樓 " 工作的難點。某大型品牌開發(fā)商一項目雖在 " 保交樓 " 名單之列，專項借款資金也已下?lián)埽蛟擁椖渴Ｓ噘Y產(chǎn)已經(jīng)被凍結(jié)、沒有抵押物可用來抵押，專項資金還沒有到項目上。

這些都讓鄭州樓市的盤活困難重重。" 爛尾項目太多，部分客戶不敢買一手房，而二手房則有價無市，掛牌的多、買的少。" 董波說。

克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，今年 7 月，鄭州主城區(qū)成交 " 六連降 "，住宅成交約 40 萬平方米，環(huán)比下滑約 21%；受低價個案項目集中備案影響，7 月住宅成交均價 14798 元 / 平方米，環(huán)比下降約 5%。

房企也減慢了在鄭州的投資。中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自 2021 年開始，鄭州主城八區(qū)的涉宅用地出讓及成交開始大幅下滑，2021 年、2022 年的供應(yīng)建面分別為 1034 萬平方米、676 萬平方米，成交分別為 854 萬平方米、561 萬平方米。今年上半年，供應(yīng)、成交建面更是雙雙下滑至 271 萬平方米、215 萬平方米。多數(shù)地塊底價成交，且多為本地城投平臺兜底。

鄭州一家本土房企的內(nèi)部人士對時代財經(jīng)稱，整體而言，這個政策是好事，重要的是穩(wěn)定預(yù)期，提振市場信心。

而政策能否達(dá)到預(yù)期效果，多位中介人士對時代財經(jīng)表示，" 讓子彈飛一會兒。"

標(biāo)簽：